Financiamento imobiliário: documentos, renda e aprovação

Financiamento imobiliário costuma ser o maior compromisso financeiro de uma vida — prazos de 20 a 35 anos, valores que somam o dobro ou o triplo do imóvel ao longo do contrato. Sistema de amortização (SAC vs Price), uso do FGTS, indexador (TR, IPCA ou poupança+) e correção das parcelas devem ser entendidos antes de assinar.

Principais sistemas e indexadores

• SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas começam mais altas e caem ao longo do tempo. Custo total menor.
• Price (Tabela Price): parcelas fixas no início, custo total maior por concentrar juros no começo.
• Indexador TR + juros: modelo tradicional do SFH e SFI.
• Indexador IPCA + juros: parcelas podem subir com a inflação.
• Poupança + juros: parcelas variam conforme rendimento da poupança.

Documentação típica

• RG, CPF, comprovante de estado civil e residência.
• Comprovantes de renda (3 últimos contracheques, IRPF, extratos para autônomos).
• Documentação do imóvel: matrícula atualizada (até 30 dias), IPTU, certidões negativas.
• Avaliação do imóvel pelo banco (custo geralmente embutido).
• Para uso do FGTS: extrato, tempo de contribuição mínimo de 3 anos e demais regras da Caixa.

Regras do FGTS

O uso do FGTS no financiamento imobiliário é regulado pela Caixa/FGTS e exige: imóvel residencial, urbano, valor de avaliação dentro do teto do SFH, não ter outro financiamento ativo no SFH no país e cumprir o tempo mínimo de contribuição. Consulte regras atualizadas no portal oficial do FGTS antes de planejar a entrada.

Custos além da parcela

• ITBI (imposto municipal): geralmente 2% a 3% do valor do imóvel.
• Registro em cartório: 1% a 1,5% (varia por estado).
• Escritura (quando aplicável).
• Avaliação do imóvel pelo banco.
• Seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel).

Portabilidade e amortização extraordinária

A Resolução CMN 4.292/2013 permite portabilidade do financiamento sem custo ao cliente. Amortização extraordinária (uso de FGTS a cada 2 anos ou recursos próprios) reduz o saldo devedor e pode reduzir o prazo ou o valor da parcela — escolha a opção que mais reduz juros pagos.

Sinais de alerta

• Contrato sem CET claro.
• Intermediários cobrando taxa para 'aprovar' financiamento.
• Promessa de financiamento '100% sem entrada' fora de programas oficiais como Minha Casa Minha Vida.
• Pressão para fechar negócio sem leitura completa do contrato.

Fontes consultadas

• Banco Central — sistema financeiro de habitação
• FGTS — regras de uso para imóveis
• Resolução CMN 4.292/2013 — portabilidade de crédito
• Minha Casa Minha Vida — programa habitacional
• relação de instituições autorizadas pelo Banco Central

Dados verificados em junho de 2026. Regras do FGTS e do MCMV podem mudar; consulte sempre as fontes oficiais antes de decidir.